Pool Hoteleiro

Postado em 18 de maio de 2017 às 17:13

Conheça os apart-hotéis, também chamados de flat, que se tornaram moda entre as construtoras

Os apart-hotéis, também chamados de flat, se tornaram moda entre as construtoras. Inicialmente na década de 70 e 80, eram ocupados por moradores permanentes, como por hóspedes.

O apart-hotel é uma unidade ou apartamento de um hotel para ser locada como quarto de hotel. Já o flat é uma unidade habitacional com características de um residencial, porém dotada de serviços.

Como a Legislação Brasileira não permite aos condomínios a prática de atividade comercial, os proprietários de flats que queriam explorar a atividade de locação hoteleira juntavam-se em uma nova empresa, em geral uma Sociedade em Conta de Participação, para a exploração comercial, rateando as despesas e obtendo lucros sob seus apartamentos.

O proprietário do Flat pode optar por colocar o seu apartamento como integrante do sistema de administração hoteleira conhecida como “pool”, ou administrar a locação diretamente. A vantagem é que por ser regido pelas normas da hotelaria, o flat evita problemas tanto para o proprietário como para o inquilino, característicos da Lei do Inquilinato.

Assim, chegamos no nosso tema desta semana:

O que é um POOL HOTELEIRO DE LOCAÇÃO?

É quando vários proprietários que em conjunto com a empresa de administração hoteleira, entrega seu flat/apartamento, suas respectivas áreas e bens comuns, incluindo todo seu mobiliário, equipamentos, utensílios, instalações e decoração para a locação como se fosse um apartamento de hotel, mediante a assinatura de uma contrato de adesão com uma empresa de Sociedade de Conta de Participação. (SCP)

O proprietário do flat ao contratar a empresa que administrará seu imóvel, deverá assinar um contrato de sociedade de conta de participação para que neste contrato conste todos os seus direitos e obrigações entre as partes, tais como: valor do fundo de reserva, taxa de administração, quem deverá pagar as contas, de quanto em quanto tempo a empresa administradora prestará suas contas ao proprietário, enviar todos os balancetes, conferir o recolhimento dos impostos devidos, pagamento da taxa condominial, manutenção de rotina dos apartamentos participantes, dentre outros procedimentos.

A distribuição da renda do flat é feita mensalmente através de um balancete onde deverão ser detalhadas todas as contas de receitas e despesas, e após a retenção do fundo de reserva e o pagamento da taxa de administração da operadora hoteleira, o saldo é distribuído aos imóveis. Poderá não ocorrer a distribuição da renda, ante despesas mensais e a falta de locação dos flats, ou seja, poderemos ter meses em que as despesas serão maiores do que as receitas e quem deverá pagar a conta neste mês será o fundo de reserva, ou ainda, aportando o montante necessário pelos próprios proprietários.

O fundo de reserva para a reposição de Ativos é obrigatório constituído com recursos gerados pelo próprio pool para custear as reposições de ativos dos apartamentos participantes. Já o desgaste natural do uso deteriora muitos equipamentos dos apartamentos, tendo estes que ser substituídos. O uso de recursos do Fundo é sempre feito através da aprovação do Conselho de representantes.

Conforme acima citado a constituição deste Pool de Locação é feito através da constituição de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), em que a Administradora de Empreendimentos Imobiliários e Turísticos comparece como “sócia ostensiva” e cada um dos proprietários ingressa na qualidade de “sócio oculto ou participante”.

Vamos  traduzir: O sócio ostensivo, o próprio nome já diz: Ele é aquele que cuida ostensivamente de todas as operações hoteleiras e administrativas do “pool” e o sócio oculto, como o próprio nome diz: Ele é o proprietário do flat, ou seja, ele fica escondido das preocupações e responsabilidades com estas tarefas.

Apenas fique atento a este tipo de modalidade de contrato, uma vez, que apesar do proprietário ficar escondido, a responsabilidade pelo mau negócio é do dono do flat, ou seja, do próprio proprietário!

Quando ocorrer dúvidas quanto a empresa que administra o pool hoteleiro, é prevista a formação de um conselho de representantes dos Sócios-Participantes, que tem entre suas atribuições, fiscalizar as ações da administradora, podendo sempre que achar necessário, fazer sugestões ou pedir esclarecimentos que devem ser imediatamente atendidos, ou a contratação de um auditor externo para a prestação de contas do sócio ostensivo.

 

O flat poderá ser utilizado pelo seu proprietário, desde que haja disponibilidade no período desejado, bastando reservar a unidade pretendida com antecedência. Óbvio que cada contrato por conta de participação poderá prever situações diferentes no que se refere a utilização do próprio proprietário.

O apartamento que está sendo administrado pelo pool hoteleiro poderá ser vendido a terceiros a qualquer momento, desde que a venda seja informada ao gestor do pool para que seja creditado os rendimentos ao novo proprietário.

O apartamento que o proprietário é uma pessoa jurídica, poderá participar do pool hoteleiro, igualmente ao proprietário pessoa física.

Os rendimentos advindos de lucros distribuídos de uma Sociedade por Conta de Participação não se sujeitam à incidência do imposto de renda na fonte, nem integram a base de cálculo do imposto de renda do beneficiário, pessoa jurídica ou física. A Sociedade por conta de Participação é um tipo de sociedade simples que não precisa de forma jurídica própria, onde o sócio ostensivo a representa e os sócios ocultos não aparecem nem assumem qualquer responsabilidade perante terceiros. Enfim, por se tratar de distribuição de lucros a tributação pertinente é retida na operação da sociedade.

Por fim, o pool hoteleiro é muito vantajoso ao proprietário do flat, além de optar pela forma mais prática e rentável de se tornar sócio de um hotel, sem as dificuldades de gestão de uma empresa, apenas locando seu apartamento através de uma administradora hoteleira, sem precisar preocupar-se com o uso, conservação e prospecção de hóspedes para o seu apartamento. Além, é claro de não submeter-se as restrições legais à Lei do Inquilinato.

http://www.diariodolitoral.com.br/colunistas/post/pool-hoteleiro/315/